2023年4月，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)留言板上詢問“北京門頭溝華僑城齋堂文旅小鎮(zhèn)是否已經(jīng)爛尾？為何搞了七八年，遲遲不見動靜？”

對此，門頭溝區(qū)齋堂鎮(zhèn)人民政府信誓旦旦地回復，“該項目不存在爛尾問題，華僑城北京公司正在積極推進報審工作，預計到2025年一期工程竣工，2026年二期工程竣工”。

齋堂鎮(zhèn)政府否認項目爛尾

然而，現(xiàn)實總是充滿黑色幽默。2025年6月，這個華僑城齋堂文旅小鎮(zhèn)本該一期竣工的時節(jié)，華僑城卻悄悄“跑路”了。

北京產(chǎn)權(quán)交易所披露信息，華僑城正在掛牌轉(zhuǎn)讓北京華僑城齋堂文旅發(fā)展有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。該公司正是華僑城齋堂文旅小鎮(zhèn)的開發(fā)主體。

京西古道上的文旅明珠

華僑城齋堂文旅小鎮(zhèn)于2016年正式簽約，曾經(jīng)是央企華僑城和門頭溝政府的掌上明珠，華僑城將其視為京津冀地區(qū)的破局之作，打造京津冀文旅特色小鎮(zhèn)的標桿。門頭溝政府將該項目列為重點支持項目，是全區(qū)文旅的三大樞紐龍頭之一。

齋堂鎮(zhèn)也確實有非常優(yōu)質(zhì)的文旅資源，尤其是著名的京西古鎮(zhèn)，有古寺、古村、古道等文物百余處，其中3處為國家級文物保護單位，先后獲得全國旅游名鎮(zhèn)、全國特色景觀旅游名鎮(zhèn)、首個北京國際戶外運動基地、中國歷史文化名村。齋堂鎮(zhèn)也是抗戰(zhàn)革命老區(qū)，抗日戰(zhàn)爭時期曾是平西抗日根據(jù)地的中心。

可以說，齋堂鎮(zhèn)有山有水，有長城，有京西古道歷史，有明清軍事衛(wèi)所，有華北鄉(xiāng)村文化，有紅色旅游資源，有戶外休閑勝地，每年吸引北京大量戶外徒步人群前往游覽。

美中不足的是，齋堂鎮(zhèn)旅游資源比較分散，分布在各個村居，需要一個集散地進行串聯(lián)。此外，齋堂鎮(zhèn)吸引的大都是一日游客群，這些人不僅不住宿，甚至很多自帶干糧，對當?shù)氐穆糜谓?jīng)濟貢獻比較小。

所以，門頭溝政府一直希望在齋堂鎮(zhèn)打造一個高品質(zhì)的旅游集散中心，提升該區(qū)域接待品質(zhì)，提供高品質(zhì)住宿、餐飲、購物、會議接待、品質(zhì)度假、文化體驗、娛樂演出等服務，增加游客停留時間，并吸引更有消費力的商務會議、周末度假客群。

剛好，2016年6月華僑城提出“要在全國建100座文化特色小鎮(zhèn)”的計劃，齋堂鎮(zhèn)這么優(yōu)質(zhì)的旅游資源，是十分理想的投資項目，可以作為其在京津冀地區(qū)的“破局之作”，對后續(xù)開展北方的文旅小鎮(zhèn)項目都將起到示范作用。
所以，雙方一拍即合，于2017年1月正式簽訂《北京市門頭溝區(qū)齋堂鎮(zhèn)文化旅游綜合項目投資合作協(xié)議》。

那這么好的合作項目，為什么搞了近十年沒搞成，華僑城反而“跑路”了呢？

雙方合作為何失敗？

截至目前，華僑城及合作各方?jīng)]有就甩賣該項目一事進行任何公開發(fā)聲。

知酷文旅基于對文旅行業(yè)長期的觀察和研究，對此事進行簡單的分析，僅供讀者選擇性參考。

首先，一個重要的因素是房地產(chǎn)。華僑城的特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式其實是“地產(chǎn)+文旅”的模式，需要搭配房地產(chǎn)以回收龐大的項目投資。這幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場風云突變。房子滯銷，那“地產(chǎn)+文旅”的模式也難以為繼。

具體到華僑城齋堂文旅小鎮(zhèn)項目，一個更加“要命”的問題是，文旅小鎮(zhèn)所在的區(qū)域涉及長城文物保護，全村大部分地區(qū)為Ⅱ類建設(shè)控制地帶，新建的建筑物高度不得超過3.3米，建筑密度不得大于40%。

建筑物高度不得超過3.3米，建筑密度不得大于40%，這意味著房子只能蓋一層，并且蓋不了幾棟，這讓開發(fā)商怎么玩？賠錢的生意，誰也不愿意去做。

第二，這十年，北京相關(guān)部門對于“文旅小鎮(zhèn)”這種搞法，態(tài)度由過去的支持轉(zhuǎn)變?yōu)楠q豫、懷疑，甚至是不支持。這使得華僑城齋堂文旅小鎮(zhèn)項目推進速度很慢。

文旅小鎮(zhèn)過去是很受歡迎的一種旅游業(yè)態(tài)，但這十年里，其缺點暴露的越來越多，千篇一律，大拆大建，商業(yè)氣息太重、文化內(nèi)涵不足，征地動遷勞民傷財，項目的可持續(xù)性不足。

例如，北京的古北水鎮(zhèn)就是一座文旅小鎮(zhèn)，2014年開業(yè)，2017年客流量達到峰值275萬，隨即進入逐年下滑的通道，到2024年古北水鎮(zhèn)年客流量下滑到129萬，不及2017年的一半。理想中，古北水鎮(zhèn)的業(yè)績應該是其姊妹景區(qū)烏鎮(zhèn)的模樣，年游客量幾百萬、上千萬，但實際上只有烏鎮(zhèn)的幾分之一。

北京作為首善之都，官員們的水平都很高，視野和認知層次都站在時代前沿，對文旅小鎮(zhèn)的各種缺點都很了解，又有古北水鎮(zhèn)的案例在前。華僑城做出的項目規(guī)劃要足夠優(yōu)秀，才能得到各級官員和審批部門的認可。否則，把方案拿回去，改去吧。

尤其是，近些年北京對生態(tài)環(huán)保、文物保護、文化遺產(chǎn)保護等重視程度越來越高，華僑城齋堂文旅小鎮(zhèn)原先的規(guī)劃和設(shè)想，已經(jīng)跟不上新的指導精神的要求了。

2017年項目簽約，三年之后的2020年，齋堂鎮(zhèn)政府在回復網(wǎng)民問題時表示，“正與華僑城集團攜手調(diào)整齋堂鎮(zhèn)中心區(qū)的控規(guī)方案”。

三年之后又三年，2023年網(wǎng)民再次詢問“是否爛尾”，官方回應“不存在爛尾。華僑城正積極推進多規(guī)合一報審工作”。

項目簽約6年了，連規(guī)劃審批都沒通過。但凡做過文旅項目的都知道，6年時間，規(guī)劃都沒通過，要么這個項目存在不合法、不合規(guī)的硬傷，要么上面的領(lǐng)導對于這個方案不滿意。

而且，華僑城當前的財務情況也并不好，這幾年由于房地產(chǎn)下滑巨虧260億元，不斷拋售資產(chǎn)來回血。華僑城齋堂文旅項目，與其繼續(xù)拖著，不如及早抽身。

2025年5月28日，華僑城掛牌轉(zhuǎn)讓該項目100%股權(quán)及債權(quán)。數(shù)據(jù)顯示，2024年該項目公司虧損606萬元，2025年1-4月虧損226萬元。截至2025年4月30日，項目公司總資產(chǎn)3.5億元，總負債1.48億元。

華僑城從齋堂文旅項目推出后，齋堂文旅項目由誰來接手，項目能否繼續(xù)？目前還是未知數(shù)。一切還需等待此次華僑城掛牌轉(zhuǎn)讓的結(jié)果。

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華僑城文旅；文旅小鎮(zhèn)；文旅投資

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