江湖

一是投資紅利。不管是物業(yè)供給過剩還是疫情、電商沖擊，很多房子都空出來了。以前要在深圳、上海租市中心的房子很難，現(xiàn)在機(jī)會(huì)變多了；這說明我們的租金成本有可能降下來；原來租不到的地段，現(xiàn)在也有可能會(huì)出來。 

二是品牌紅利。經(jīng)過10年、20年的沉淀和探索，中國(guó)頭部酒店企業(yè)已經(jīng)崛起。品牌化、連鎖化的酒店抗風(fēng)險(xiǎn)和恢復(fù)能力更強(qiáng)。跟著強(qiáng)大的品牌走，盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，投資更有把握。

下圖是華住與行業(yè)平均出租率對(duì)比。

三是內(nèi)循環(huán)紅利。習(xí)總書記說“中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在從以往過于依賴投資和出口拉動(dòng)向更多依靠國(guó)內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求拉動(dòng)轉(zhuǎn)變”。

所謂“國(guó)內(nèi)大循環(huán)”，其本質(zhì)是消費(fèi)，也就是我們經(jīng)常說的“衣食住行”，在旅游業(yè)我們經(jīng)常用“吃住行游購?qiáng)省眮碚f旅游的各個(gè)要素。度假、出差、開會(huì)等等都是消費(fèi)，我相信政府會(huì)出臺(tái)很多政策，來鼓勵(lì)消費(fèi)。比如增加帶薪假期、增加工資、強(qiáng)制休假等等，都是帶動(dòng)我們行業(yè)的利好。

四是流動(dòng)性紅利。我們看三張圖表，第一個(gè)圖表是美國(guó)的主要資產(chǎn)美元、黃金、債券和股票的表現(xiàn)：1美元22年后是0.59美元；而中國(guó)在同樣的周期內(nèi)，股票變成了10到12倍，1塊錢人民幣變成了0.37元。  

再看200年的時(shí)間跨度，只有美國(guó)的數(shù)據(jù)：1美金變成了5分錢，股票是100萬倍，債券是1600倍，黃金是3倍。這是流動(dòng)性充分產(chǎn)生的差異，而且差距只會(huì)越來越大。 

流動(dòng)性的增加對(duì)我們這個(gè)行業(yè)是利好——不管是簽租約還是買物業(yè)，都是利好。所以我們盡量爭(zhēng)取簽長(zhǎng)租約，持有物業(yè)也非常好。

大家看以下一個(gè)真實(shí)的案例：一個(gè)加盟商在江蘇徐州下面的縣，買房子加盟了漢庭，10年不到，資金全部回籠了。購買物業(yè)有10%的年現(xiàn)金回報(bào)屬于很好的投資了。 

這樣的案例不是個(gè)案，光我知道的就有好多個(gè)。流動(dòng)性增加，能夠在房?jī)r(jià)合適的城市購買物業(yè)投資酒店是一件特別好的事情！讓時(shí)間做租金的朋友，讓時(shí)間做投資的朋友，合理杠桿，充分利用流動(dòng)性。

五是城市化紅利，這一點(diǎn)我已經(jīng)連說了三年。中國(guó)的城市化已經(jīng)過了第一階段，初步的城市化，現(xiàn)在第二步的城市化分兩個(gè)過程：大城市更大，小城鎮(zhèn)活躍。我們可以看到，很邊遠(yuǎn)的縣消費(fèi)不低，人員不少，行業(yè)很興旺，這樣城市化的過程會(huì)持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。

高鐵、高速公路、航空使大城市更大，打通了交通的動(dòng)脈，未來幾年仍然會(huì)是基礎(chǔ)建設(shè)的活躍期。城市化紅利對(duì)酒店行業(yè)一定是利好的，高速、鐵路、航空的發(fā)展使商務(wù)出行和休閑旅行的人成倍增長(zhǎng)，住酒店的人會(huì)比原來更多。

六是下沉紅利。中國(guó)的酒店分布，數(shù)量最多的是在三四線城市，那里的商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)單薄，租金也更便宜。大量的三、四、五線城市，不管買還是租，肯定更有機(jī)會(huì)。 

比如浙江某鎮(zhèn)的一個(gè)全季，在華住的口徑里算五線城市，租金0.95元，RevPAR是205，回報(bào)周期很容易算（2-3年）。四川某縣（3線城市）宜必思，這是一個(gè)不太發(fā)達(dá)的地方，0.61元的租金，RevPAR是187，大概2、3年現(xiàn)金也就回來了。中部的山西某縣城城市有個(gè)漢庭，租金0.4元，RevPAR是248，估計(jì)當(dāng)年投資就可以回本。

中國(guó)有很多縣城和小鎮(zhèn)，你們?nèi)ァ盎垩圩R(shí)金”，而華住為你們提供品牌和系統(tǒng)支持，做好服務(wù)。但是在這些低線城市，要做好布點(diǎn)規(guī)劃，不能一哄而散，要有開店保護(hù)。靠數(shù)量，靠廣沃的網(wǎng)絡(luò)，靠充分的滲透，而不是在某一個(gè)城市扎堆布點(diǎn)。

七是中國(guó)的人口紅利，中國(guó)是目前全球人口最多的國(guó)家。這些人從廉價(jià)勞動(dòng)力，變成了消費(fèi)生力軍，這就是我們所說的人口紅利，這個(gè)紅利依然存在。今天要造手機(jī)，部分產(chǎn)能可能會(huì)轉(zhuǎn)移到越南，但做酒店正當(dāng)其時(shí)。

酒店已經(jīng)從奢侈品變成了一個(gè)大眾的必需品，酒店潛在客戶群不是4億也不是6億，而是4億+10億，是14億中國(guó)人民。

中國(guó)有兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是4億的中等收入市場(chǎng)，另外一個(gè)是10億的大眾市場(chǎng)。下圖是中國(guó)人口經(jīng)濟(jì)階層的狀況分布。 

中國(guó)的人口紅利龐大：智能手機(jī)的用戶有8億，設(shè)備數(shù)量超過10億；快遞去年超過500億，今年疫情下數(shù)量可能更多。

習(xí)總書記說，“中國(guó)不斷拓展的內(nèi)需和消費(fèi)市場(chǎng)，將釋放巨大需求和消費(fèi)動(dòng)力”。前幾年提出的“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，今年提出的“雙循環(huán)”，節(jié)奏把握得都特別好！“上下同欲”國(guó)家才能往前走，才能富強(qiáng)。中國(guó)是世界最大的消費(fèi)市場(chǎng)，對(duì)我們這群人來說特別幸運(yùn)。

八是增長(zhǎng)紅利。中國(guó)家庭消費(fèi)比例不到美國(guó)的一半，消費(fèi)增長(zhǎng)空間大；中國(guó)有8億人沒有去過天安門，10億人沒有乘過高鐵，12.6億人沒有出過國(guó)，潛力巨大；目前酒店連鎖率偏低，潛力巨大。 

因此，中國(guó)也是全球最具潛力的市場(chǎng)，我們?cè)诰频晖顿Y方面有很多機(jī)會(huì)。作為酒店從業(yè)者的我們，真是生逢其時(shí)！

五大坑

但是，不能覺得有這么多利好的消息，就能簡(jiǎn)單粗暴地進(jìn)行投資。我們得注意酒店投資中要小心的“五大坑”。這些陷阱大家要避免。

一是高利貸。借15%以上利息的債投酒店，肯定是錯(cuò)誤的。也不能和親戚借錢來做投資，人情比高利貸更貴。

二是高租金。本來租金可能是1.5元，著急搶物業(yè)，2元租下來，純利潤(rùn)就給別人了。一般說來，經(jīng)濟(jì)型酒店的租售比不要超過35%，中檔型不要超過40%。

三是高風(fēng)險(xiǎn)。這兩年的城市化讓幾乎所有城市都在搞新區(qū)，但是很多城市根本沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些新區(qū)有時(shí)候可能需要5年、10年才能發(fā)展起來，比如客源單一的開發(fā)區(qū)，以及一些概念新區(qū)等。還有不合規(guī)物業(yè)，前幾年住宅、教育都可以開酒店，今天就比較難。這些都是要避免的風(fēng)險(xiǎn)。

四是高投資。如果你有錢，要砸錢做奢華酒店，這是情懷，不是投資。如圖，中國(guó)的酒店檔次分布和人口分布對(duì)應(yīng)，平價(jià)型、經(jīng)濟(jì)型、舒適型、高檔型、豪華型。未來中檔會(huì)多一些，平價(jià)型會(huì)比圖中要少一些，但經(jīng)濟(jì)型酒店不會(huì)差。所謂供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革就是要根據(jù)客戶分布和收入結(jié)構(gòu)來進(jìn)行投資布局的調(diào)整。 

最后是低重置成本。當(dāng)一個(gè)城市或地區(qū)，可以做酒店的物業(yè)很多，租金也不貴，就是我說的“低重置成本”。尤其是那些原來比較難進(jìn)入，忽然之間供求關(guān)系發(fā)生了變化的城市……你要特別當(dāng)心，這可能就是我說的“低重置成本”的情況。短時(shí)間大量的新增同質(zhì)供應(yīng)，勢(shì)必影響收益。